“工抵房”调查 雅居乐豪宅项目降价销售的背后

“天上不会掉馅饼”的道理大家都懂,但在买房这件事上,人们可能就很难作出这么理智的抉择。

“工抵房房源……由于工程公司急需回资金,特批30套跳楼一口价370万/套起!”近期在广州房产圈,相信不少有心的购房者都被一则降价传闻所触动。

焦点中心是雅居乐在荔湾白鹅潭新开盘不足一年的豪宅项目--雅居乐天际715。其前身为荔湾华大物流地块,由雅居乐集团在2016年地市高点时买入。

资料显示,雅居乐是击败碧桂园、华发、越秀与地铁联合体、保利、时代、合景泰富、龙湖、融创等约30家房企,以21.7亿元、溢价率120%的价格入手地块,成交楼面地价36995元/平方米,打破了当时广州全市单价纪录。

成本高昂,因此当辗转5年的天际715项目最终选择在去年12月面市时,叫卖的售价就达到7.5万-9万元/平方米。

而相对地,项目主推60余平方米的复式单位,折合总价约550-600万元/套,尚算符合临近板块广钢组团的价格中位数。年初的判断是,荔湾楼市一直处于缺货状态,天际715项目从总价来看去化是有保证的,因此降价压力不大。

但如今,情况发生了180度大转弯。市场的情况令最乐天派的观察者也变得谨慎。

房地产行业迅速对安全边界有了重新的定义,开发商过往专注成本关注ROE,目前则奉回笼现金保证财务安全为真理,旗下楼盘项目打折促销意愿强烈,甚至各出奇招。

正是在这种背景下,类似雅居乐天际715“工抵房”等的另类房源,开始大量进入购房者视野。

何为工抵房

工抵房全称为“工程抵押房”,按照最学术性的解释,其是指在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,而向银行或建筑商、材料商等进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)产权或使用权。

“每家公司叫法不一样,但通俗讲就是用房子来冲抵工程款。”某工程公司负责人告诉观点地产新媒体,中国房地产过去作为一个高杠杆行业,工抵房的存在早已有之,“不能算普遍,只能说很常规的操作”。

但其称,工抵房在近年来确实越来越常见,不少开发商都愿意用这种方法来拉长账期,“在减少现金流流出的同时,也算达成了当期的销售额”,算是一举两得。

房地产开发商现时最关心现金流,房子让出一部分利润来冲抵工程款,来变相达到融资或干脆回笼资金,工程公司也不得不接受。

早前,各种超长期的商业承兑汇票也是可选项,但人们已经从某大型房企暴雷中吸取到教训。“我们其实比较被动。”

“现在除了工抵房,工程公司也不大接受别的方式,因为别的方式基本都是套路。拿到工抵房,就算房子卖不出,起码还有个房子,别的方式基本到最后是一头空。”他表示,工抵房最大的风险,是开发商完成销售但却将房款挪用,就是赖账。但这种情况很少。

总的来说,工抵房是一种麻烦,但是也被工程公司视为回收工程款的最终保障。

据了解,如何处理工抵房在业内并没有一套标准规则,合同怎样写、房子如何出售等要靠工程公司和开发商具体商讨。

上述工程公司负责人透露,按他们的做法,工程公司在拿到抵押房产后就要网签锁死产权,出售的话就会自找渠道售卖,或者继续委托开发商进行降价出售。

“一般合同是要求拿到预售的两个月内付款,会给时间开发商出售。”工程公司也急需现金流,他提到,除非工程方资金雄厚,否则一般企业收房后就会立刻想办法卖掉。

价格方面,就主要看工程公司和开发商是否有提前约定,“一般都会提前订好价格或折扣。”该人士说,在提前签定工抵房协议的情况下,折扣力度会比较大。

如果到最后一刻迫不得已,“大房企正常情况下打9折,某些开发商为了快速套现可能8折或更低价抵押给工程方”,而工程公司就会再降一档出售,“这个具体看工程公司对行情的把控。”

在出售过程中,虽然前期工程公司通过网签锁定了产权,但一般也会承诺找到新买家后进行一次更名。也有案例显示,工程公司或开发商没有要求进行网签,这样工抵房的出售就更加容易了。

对购房者来说,在购买工抵房的过程中,一般也是跟开发商签订合同,购房资金打进由开发商设立的,并由工程方和银行监管的账户。一套流程下来,才能保证购房者所购的工抵房能顺利实现网签备案,保障自己的权益。

另外,开发商打算直接用房子抵扣工程款,不再付现金。那么工程公司在拿到工抵房后,就会直接办理过户登记手续,获得了房屋所有权证(针对现房)。此时,购房者是与工程公司签定购房合同,而交易也变为二手房交易。

地理位置不好户型差、交易过程可操作空间大、容易产生法律纠纷,这些都是工抵房的风险,但其胜在足够便宜。因此亦有开发商借工抵房之名,行降价促销之实。这就需要用慧眼去识别。

降价销售

回归到雅居乐天际715项目的案例,观点地产新媒体向楼盘相关置业顾问确认了降价消息,其称这批特价房源主要用作工程款抵扣。

据了解,天际715项目总共建设1栋回迁房和3栋“8字形”围合式住宅楼。由于限高80米的原因,回迁房建设26层为平层设计,2、3、4栋主要是62-80平方米的小面积复式产品,为19层至22层高。

而此次30套工抵房,大部分房源位于4栋,少部分位于3栋,1楼到21楼高低层都有,但均为非望江楼栋,“整体位置和景观一般。”

不过“一口价仅需370万起”,他强调,相当于直接让利至少120万/套。另据观点地产新媒体看到的一份清单显示,天际715项目工抵房房源优惠额实则在160万至210万元之间。

据悉,此次工抵房消息最早或在10月13日前后释出,随后问询者不少。据该置业顾问介绍,这些工抵房由于是通过项目售楼部现场办理转售手续,工作日到现场了解的顾客也很多,一派门庭若市的景象。

实际上,按部分行内消息灵通人士透露,雅居乐天际715最开始吹风的30套工抵房,在10月15日已经售罄。如今在售的,是后续再推出的另外40-50余套,销售价约在340万-430万元之间,优惠力度相对没有第一批大。

“一下子供应量太大。”有业内人士分析称,雅居乐此次推出的工抵房,有不少与过往不同之处。其中一点是,工抵房以前基本上都需要全款,但雅居乐就放宽到三成首付,“这并不常见 “。

据天际715项目置业顾问说法,此次的工抵房”不需要全款,按揭就可以“,同时条件是,7天内给10%并手签,20天内给完剩下的20%即可。”由雅居乐担保……手续已经全部弄好了,没有任何经济纠纷。“他还保证。

调控压力下,房地产开发商刚刚经历有史以来最差的”金九银十“,销售不利,工抵房、特价房源等促销手段层出不穷,雅居乐也并非孤例。

早前,某头部房企旗下位于徐州的吾悦华府项目,就因以”工抵房“名义宣传销售商品房的行为,被徐州市贾汪区市场监管局定性为”虚假宣传“并责令整改。

消息称,该项目以每平方米5388元的价格对外推售了100套”工抵房“,价格与备案均价相差了近两千元。随后,立即引发了老业主的维权行动。

“如今行情不好,为收回现金,再极端的情况也难免会发生。”上述业内笑称,“其实如果开发商只是打着工抵房旗号变相降价,对消费者来说反而麻烦会更小。”

只是让利如此明显,对开盘前期以原价购买的消费者说不上公平,还会有随时被叫停的风险存在。“不能符合备案要求。”该人士表示,这意味着工抵房终将属于一门模糊地带中的产业。

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